+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
ГлавнаяДача взяткиРазвитие оценки недвижимости

Развитие оценки недвижимости

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения. Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, то есть обращается на рынке. При этом условия отчуждения объекта могут быть самыми разными: от продажи квартиры до реализации огромных комплексов зданий, сооружений, земельных участков. Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Публикуется на языке оригинала.

История оценки недвижимости в России

Коротко Новости И кажущееся однообразие рынка недвижимости — обманчиво. Хотя для обывателя рынок недвижимости ассоциируется преимущественно с риэлтером, это всего лишь один из постоянных фигурантов рынка. Не менее значимыми участниками этой сферы бизнеса являются застройщики, кредитно-финансовые институты, профессиональные консультанты, архитекторы, планировщики и т. Особую роль при взаимодействии практически всех этих субъектов рынка недвижимости занимают оценщики.

Трудно представить себе, чтобы покупатель или продавец в любой цивилизованной стране без предварительной оценки недвижимости решился на ее отчуждение или приобретение.

Абсурдной представляется и ситуация, когда инвестор без тщательного предварительного анализа и оценки капитализации будущей прибыли вкладывает деньги в тот или иной проект. Безусловно, подобные утверждения еще нельзя в полной мере отнести к российскому рынку недвижимости: он пока находится в стадии формирования.

Однако, по мнению экспертов, уже в самое ближайшее время институт оценки займет свое достойное место на российском рынке недвижимости. Сегодня группа недвижимости решила обратиться к этой теме, дабы осветить как существующее положение дел с оценкой, так перспективы развития этого института в России. Уже в то время для решения имущественных споров приглашались ученые мужи, дабы определить истинную стоимость объекта разбирательства.

Но нас столь далекие времена мало интересуют. Формирование оценки как отдельного и самостоятельного института рынка недвижимости началось в Америке в период Великой депрессии тридцатых годов. Именно тогда при продаже с молотка предприятий, магазинов и домов встала острая необходимость в профессиональной оценке собственности банкрота.

А с выходом из экономического кризиса основными потребителями услуг оценщиков стали покупатели, инвесторы, застройщики, ипотечные банки и компании, а также суды и фискальные органы. В это же время образовались и организации, объединяющие и регламентирующие деятельность оценщиков. Сейчас в Америке около десятка таких объединений, наиболее известно из них Американское общество оценщиков ASA. В Англии же наибольшим авторитетом пользуется Королевский институт оценщиков недвижимости The Royal Institution of Chartered Surveyors.

У оценки в принципе две основные задачи — фискальная и функция защиты прав собственника. Фискальная функция служит интересам государства. Практически во всех цивилизованных странах наряду с независимыми оценщиками и частными фирмами существует государственная служба оценки, с помощью которой выясняется рыночная цена недвижимости и, соответственно, определяется налогооблагаемая база.

Функция защиты прав собственности относится уже к сфере интересов владельцев, в число которых, конечно же, входит и государство. Прежде всего это относится к залогу имеющейся недвижимости и получению под нее ипотечного кредита, купле-продаже недвижимости, страхованию объектов, инвестициям в проекты, а также к судебным процессам, где оценщик выступает в качестве консультанта собственника.

Кроме вышеназванных случаев, при которых применяется оценка собственности, в последнее время на Западе динамично развивается еще одно направление, появившееся в середине х — оценка бизнеса, связанная с выяснением точной стоимости материальных и нематериальных активов предприятий.

Особенно важен этот вид оценки при слиянии и поглощении компаний. Отметим, что оценка бизнеса, в отличие от простой оценки недвижимости, является более сложным, элитарным и дорогостоящим направлением.

Охарактеризуем каждый из них. При затратном методе для того, чтобы узнать стоимость недвижимости, производится калькуляция всех затрат на строительство аналогичного объекта цена проектирования, стройматериалов, рабочей силы и т. При этом земля оценивается отдельно от здания согласно существующей конъюнктуре цен. Сумма затрат на строительство и стоимость земли под зданием и является результатом оценки.

Если бы не была столь высокой инфляция, получить оценку недвижимости по затратному методу было бы намного проще по следующей схеме: балансовая стоимость объекта минус процент износа амортизационные отчисления плюс цена земли. В основе аналогового подхода лежит идея сравнения оцениваемого объекта с его аналогом, рыночная стоимость которого уже известна. Несмотря на уникальность каждого объекта недвижимости, любое здание имеет типовые строительные характеристики тип здания или его назначение, объем, площадь, основные конструктивные материалы, из которых оно построено, и т.

Учитывая факторы "аналогичного экономического окружения" близость магистралей, автостоянок, средств коммуникации , цену продажи аналогичного объекта, условия сделки и ее дату, можно с достаточной степенью точности определить стоимость оцениваемого объекта. При этом для высококлассной оценки необходимо провести сравнение не менее чем по трем аналогичным объектам. Наиболее применим данный подход при оценке объектов жилищного рынка. И наконец, третий, доходный подход, или метод капитализации прибыли.

Основным показателем при этом является прибыль, которая может быть получена при вложениях именно в этот объект недвижимости в сравнении с аналогичными инвестициями в другие сферы бизнеса или же с текущим процентом по депозиту в банке.

При этом способе оценки пользуются методикой прямой капитализации и методикой дисконтирования. Не будем вас мучить описанием долгих выкладок, применяемых при этом подходе. Скажем лишь, что такой метод применяется в основном при разработке сложных инвестиционных проектов и напоминает знакомый многим бизнес-план. При оценке недвижимости опытный оценщик обязательно учитывает результаты оценки по всем трем методикам. Надо сказать, что профессия оценщика достаточно интеллектуальна и требует знаний в совершенно разных областях наук: математике, статистике, экономике, строительстве, социологии, землеустройстве, юриспруденции, городском планировании и т.

Кроме того, любой оценщик просто обязан досконально знать конъюнктуру цен на недвижимость в районе, где он практикует. Кстати, профессия оценщика требует и исключительной коммуникабельности. Оценщик по роду своей деятельности связан с огромным количеством участников рынка недвижимости и особенно с банками, у которых существует листинг ведущих фирм-оценщиков. Поэтому клиент, обращаясь в банк за ипотечным кредитом, сразу получает направление к доверенному оценщику. Однако следует отметить, что "спайка" оценщика и банка не всегда приводит к желаемым для клиента результатам.

Так, несколько лет назад Лондонский антимонопольный комитет возбудил дело за сговор между оценщиком и банком, поскольку последний обеспечивал монополию только нескольким определенным группам оценщиков, которые, пользуясь этим положением, безосновательно завышали сумму вознаграждения за свои услуги. Существуют разные системы оплаты труда оценщика. Например, в Америке принята почасовая оплата. При этом минимальную ставку получают оценщики, работающие в самой распространенной сфере услуг — оценке жилья под залог.

Выше всего оплачивается труд оценщиков в двух сферах: оценке эффективности инвестиций в недвижимость например, при покупке крупного отеля и оценке бизнеса в случае покупки целой компании.

Кроме того, существуют и фиксированные ставки за услуги оценщика. При этом для оценки одного дома требуется не более трех часов. Достигается это за счет высокой технологичности процесса.

На Западе давно существует огромное количество специализированных программных продуктов, которые позволяют сделать работу оценщика высокоэффективной. Показательно, что до сих пор большинство рекламных полос в профессиональных журналах по оценке забито сведениями о подобных компьютерных программах.

Однако не всякая работа по оценке занимает три часа. Произошло это в штате Вирджиния США , когда после смерти одного из миллионеров местным властям потребовалось оценить завещанное имущество с целью выяснения размера его налогообложения.

Это совсем не так. Еще при "вожде всех племен и народов" в структуре НКВД функционировала специальная служба, которая оценивала стоимость изымаемой у "врагов народа" недвижимости и другого имущества. Не рискнем утверждать, что оценка носила рыночный характер, но учет и контроль уж точно были поставлены на должный уровень.

Если же серьезно, то в советское время учетом недвижимости и определением ее стоимости занимались знаменитые бюро технической инвентаризации так называемые БТИ. Кстати, в структурах БТИ до сих пор сохранились уникального уровня специалисты, прекрасно разбирающиеся в специфике различных объектов недвижимости, титулах собственности и сервитутах. Анализируя сегодняшнее состояние дел на рынке недвижимости, эксперты Ъ вынуждены признать, что институт оценки — впрочем, как и сам рынок — находится в начальной стадии формирования.

Необходимость оценки возникла еще более года назад, когда встал вопрос о залоге недвижимости с целью получения кредита именно в это время вышел в свет "Закон о залоге", принятый ВС РФ. И естественно, что первыми в процесс оценки были вовлечены квартиры, как наиболее ликвидный товар. Отметим, что в течение последних пяти-шести месяцев на рынке проявляется устойчивая тенденция роста спроса на оценку объектов со стороны владельцев крупной собственности.

Здесь логичнее всего было бы сказать о российских фирмах, которые уже достигли определенного успеха на рынке оценки недвижимости "Инланд Контракторс", "Апро" и т. Однако эксперты Ъ сошлись во мнении, что более важную роль при формировании института оценки в России играют профессиональные организации, объединяющие оценщиков. Остановимся сначала на основных принципах деятельности "Российского общества оценщиков". Общество объединяет частных лиц по утверждению руководителей, в нем около членов , проводит обучение на основе американских методик оценки, выдает сертификаты, имеет устав, кодекс чести оценщика.

Общество не несет ответственности за результаты оценки, осуществляемой членами общества. Преимущество участия в "Российском обществе оценщиков" заключается в получении необходимой методической литературы по оценке недвижимости. Общество активно взаимодействует с Госкомимуществом, Мировым банком, а также с рядом американских обществ оценщиков.

Вторая организация — "Институт независимых оценщиков" — утверждает, что является элитной организацией, в которую могут быть приняты только лица, закончившие семинар по оценке Института экономического развития Всемирного банка. Общество образовалось после того, как группа инициативных частных лиц прошла обучение на этом двухнедельном семинаре и решила объединить усилия в сложном деле формирования рынка оценки в России.

Мировой банк в случае обоих обществ не выступает в качестве институционального инвестора, а лишь является спонсором, снабжая общества методической литературой и проводя семинары. Третья и последняя общественная организация в сфере оценки — это "Лига независимых экспертов". Лига объединяет как юридических, так и физических лиц, занимающихся оценкой.

В отличие от первых двух организаций, в Лиге существует коллективная ответственность за результаты оценки недвижимости членом Лиги, страхование риска профессиональной деятельности, а также страхование оцененного имущества договор с Ингосстрахом и РАСО. После прохождения курсов Лига обязуется трудоустроить слушателей в подразделениях организации или своих региональных отделениях.

Для вступления в Лигу необходимо иметь высшее техническое или строительное образование. Для чего нужна оценка? По признанию некоторых независимых оценщиков, основным критерием качества работы оценщика в России является отнюдь не точность определения рыночной цены объекта, а получение кредита под эту самую оценку. Если оценщик может брать кредит, то он хороший оценщик, а если не может, то — наоборот.

В этой ситуации можно писать отчет на лист, а можно и на десять томов. При такой постановке вопроса наибольших успехов добьются те фигуранты рынка оценки, которые, с одной стороны, возьмут на себя все заботы кредитно-финансовых учреждений по возврату кредитных средств заемщиком, а с другой стороны, смогут обеспечить владельцу недвижимости весь комплекс услуг, связанный с получением кредита под залог объекта по мнению экспертов Ъ, с этой точки зрения наиболее реальные шансы занять лидирующее положение на рынке оценки имеет "Лига независимых экспертов".

Если же оценка не дает желаемого результата, то есть кредита, то она нужна разве что для удовлетворения собственного любопытства, которое в таком случае стоит недешево. Подтверждается это и составом слушателей курсов оценщиков, большинство из которых являются представителями чисто корпоративных кругов — сотрудники банков, инвестиционных компаний, страховых обществ, фирм-риэлтеров.

К сожалению, рынок оценки вслед за рынком недвижимости становится все более закрытым, поделенным и контролируемым финансовыми и иными группировками, которые никоим образом не заинтересованы в создании открытого и независимого института оценки.

Практика показала, что независимые фирмы-оценщики, самостоятельно работающие на рынке, достаточно быстро попадают под влияние группировок бандитского толка, которые сначала предлагают отдать часть прибыли за то, что фирму будут охранять, а потом уже впрямую указывают, в какую сумму надо оценить объект их интереса. После этого есть два выхода.

Первый — оценить, как скажут, и при этом попасть под удар со стороны банка. Второй — тихо и незаметно самоликвидироваться, то есть закрыть контору. Лавирование в такой ситуации представляется практически невозможным. Впрочем, реальные перспективы рынка оценки недвижимости могут быть и не столь печальными — это зависит от того, сможет ли государство проводить цивилизованное через законодательство регулирование этого рынка.

В заключение скажем, что во второй декаде февраля "Российское общество оценщиков" и "Лига независимых экспертов" намерены организовать очередные курсы по подготовке профессиональных оценщиков.

24. Оценка недвижимости в рыночной экономике

Звертайтесь за тел. УДК Процедуры проведения автоматизированной массовой и индивидуальной оценки базируются на применении средств и методов информационных технологий в оценочной деятельности и предназначены для использования в сфере оценки имущества и имущественных прав. Procedures for Automated Valuation Models by Mass and Individual Appraisal of Real Property is based on the use of means and methods of Information Technology in assessment activities and are inten ded for use in sphere of an estimation of real property and property rights. The basis of the concept of automated valuation are hybrid Asset Pricing Model with adaptive algorithms of various segments of the real estate market on the basis of the software algorithm to determine the market value. Постановка задачи.

Как технологии формируют будущее сферы оценки недвижимости

To browse Academia. Skip to main content. By using our site, you agree to our collection of information through the use of cookies. To learn more, view our Privacy Policy.

Сфера оценки недвижимости не осталась в стороне от развития новых технологий. Джеймс Дж. Они играют решающую роль в жизненном цикле активов и даже больше - в развитии экосистемы коммерческой недвижимости. Однако, в течение моей карьеры мало что менялось в индустрии оценки.

Оценку недвижимости в России можно условно разделить на три периода.

Я принимаю пользовательское соглашение и даю своё согласие на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в гг.

Вы точно человек?

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 30 ноября , печатный экземпляр отправим 4 декабря. Автор : Салтыков Антон Павлович. Статья просмотрена: раз. Салтыков А.

Коротко Новости И кажущееся однообразие рынка недвижимости — обманчиво. Хотя для обывателя рынок недвижимости ассоциируется преимущественно с риэлтером, это всего лишь один из постоянных фигурантов рынка.

оцінка майна

.

Развитие оценки недвижимости в россии

.

Технология процесса оценки объектов недвижимости реферат по оценке В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка недвижимости. Как это должен делать профессионал.
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. revisada1984

    Патент на изобретение какой счет в бухучете Отводы в гражданском процессе шпаргалка

  2. ezonmopec1988

    Фонд государственного имущества Украины ФГИУ анонсировал запуск нового антикоррупционного проекта Единая база отчетов об оценке недвижимости с аналитическим модулем оценочной стоимости.

  3. roplilipas1982

    Развитие оценки недвижимости в россии

  4. chaolhakamgi1981

    Амнистия 2017 года в россии по уголовным делам последние новости свежее Новые авто в белгороде в кредит